Szanowni Państwo,
Usuwanie awarii z tytułu rękojmi bądź gwarancji realizuje deweloper na wyłączne zgłoszenie właściciela. Zarządca zajmuje się bieżącym utrzymaniem nieruchomości korzystając ze środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej. W celu zgłoszenia usterki objętej rękojmią lub gwarancją należy skontaktować się z deweloperem i złożyć pisemne wezwanie do jej usunięcia.
Alternatywnie inf. o takiej usterce można przesłać do zarządcy na adres email bok@twl.com.pl. W takim przypadku zarządca przekaże otrzymaną informację do dewelopera. Po wybraniu tej formy zgłoszenia, w celu uzyskania inf. dotyczącej terminu lub sposobu uśnięcia usterki należy wyłącznie kontaktować się z developerem. Należy przy tym mieć jednocześnie na uwadze fakt, że dokonane zgłoszenie pochodzić będzie od podmiotu nieuprawnionego gdyż zarządca nie ma umocowania prawnego do takiego zgłoszenia. W świetle powszechnie obowiązujących przepisów prawa zarządca jest również pozbawiony narzędzi prawnych, które umożliwiają wyegzekwować jakość i terminowość usuwanych usterek przez dewelopera.
USUWANIE USTEREK OBJETYCH GWARANCJĄ NAJCZEŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Kupiłem nowe mieszkanie od dewelopera. Jak zgłaszać awarie i usterki?
W przypadku zakupu nowego mieszkania od dewelopera obowiązuje 5 letnia rękojmia. Awarie i usterki dotyczące mieszkania oraz części wspólnych np. nieszczelne okna, zarysowane ściany itp. należy zgłaszać bezpośrednio do dewelopera.
Czy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową przeciwko deweloperowi
W sprawach z zakresu usterek dotyczących części wspólnych nieruchomości ? Nie, wyłącznie właściciele lokali łączy stosunek prawny z deweloperem i tylko właściciele mogą dokonywać zgłoszeń i egzekwować usunięcie usterek z tytułu rękojmi lub gwarancji.
Komu przysługują uprawnienia dotyczące dochodzenia roszczeń do dewelopera?
Uprawnienia dotyczące dochodzenia roszczeń do dewelopera przysługują jedynie właścicielom, gdyż to oni byli stronami umów sprzedaży lokali oraz pozostałych wspólnych elementów nieruchomości, a więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową (reprezentowaną przez Zarządcę), łączy z deweloperem stosunek prawny.
Celowość i waga wezwania do usunięcia usterki z tytułu rękojmi lub gwarancji wspólnoty mieszkaniowej do developera
Mając na względzie fakt, iż wspólnotę mieszkaniową nie łączy żaden stosunek prawny z deweloperem, gdyż nie jest stroną umowy nabycia lokalu, wraz nim części wspólnych nieruchomości. Jaki będzie skutek prawny (celowość i waga) wezwania do usunięcia usterki z tytułu rękojmi lub gwarancji? Kwestia zgłaszania wad z rękojmi przez wspólnotę mieszkaniową została rozstrzygnięta orzeczeniem Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04), zgodnie, z którym wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji do dochodzenia roszczeń z rękojmi ani roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Wyłącznie każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, pomimo specyfikacji dochodzenia takiego rodzaju roszczeń, które polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa ani zarządca nie mogą zgłaszać wad deweloperowi, a ewentualne zgłoszenie pochodziłoby od podmiotu nieuprawnionego, co ma ważne konsekwencje, ponieważ np. roszczenia z rękojmi należy zgłosić w okresie rękojmi, a jeżeli „zgłoszenia” dokona osoba nieuprawniona, to nie będzie to uznane za zgłoszenie wady z rękojmi i okres rękojmi upłynie. Takie zgłoszenie od osoby nieuprawnionej będzie dla dewelopera tylko pochodzącym z zewnątrz, od osoby trzeciej sygnałem, że „coś jest nie tak”. Podsumowując pragniemy dodać, że jest jedna możliwość, aby Wspólnota Mieszkaniowa dochodziła roszczeń od dewelopera w zakresie części wspólnych. Jednak, aby było to skuteczne prawnie, najpierw musi być to poprzedzone przyjęciem odpowiednich uchwał oraz podpisaniem odpowiednich umów pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotą przy jednoczesnym uwzględnieniu wykupienia stosownej obsługi prawnej od podmiotu specjalizującego się takimi sprawami.
